其实网贷的可怕就在它经常贷款给不应该贷款的人。12年那会生意失败,靠着网贷顶住了。那会真的就像某个网贷广告说的那样子,在你穷苦潦倒的时候,肯借钱给你的,不是亲戚朋友,而是他们。估计我是B站为数不多的感谢网贷的人了吧。那会女儿刚出生。每个月房租,奶粉乱七八糟的固定上万花销。有几个月我老婆回娘家,母娘他们帮忙照顾着,我在深圳一天吃饭花15块。早餐两个包子,晚餐多做一份然后中午吃。有次冰箱坏了饭臭了,结果只能早餐多买2个包子顶着。我非常感谢我老丈人跟丈母娘,在我最惨的时候帮忙照顾我老婆小孩,让我能够早上8点一直上班到晚上9点。
住房贷款利率调整!只能改一次,你改吗?
钱江台
昨天,央行宣布了一个重磅消息,宣告房贷利率新方式:存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR!
央行公告里近千字文章,很多人看得都是云里雾里,我们钱江台公众号后台很多观众留言:看了很多遍还是不懂。改了究竟有什么用?贷款涨了还是跌了?公积金贷款受到影响吗?今天我们就来好好解读一下。
首先,说一下什么是“存量房贷”?就是没有按照LPR(贷款市场报价利率)来定价的房贷。央行是在2019年8月17日宣布的贷款利率改革,10月8日之后的房贷,基本上都是按照LPR利率定价的。2019年10月8日之前发放的住房商业贷款,都是存量房贷。
这个影响面可以说巨大,截止2018年年末,我国个人住房贷款余额为25.75万亿元。
再说一下什么是LPR?LPR即商业银行对贷款基础利率进行集中报价,央行对报价进行加权平均计算,形成平均利率。LPR由18家全国性银行在每月20号9:30公布,成为一个浮动的量,目前12月20日公布的LPR利率1年期为4.15%,5年期以上为4.80%。
按照央行规定,2019年10月8日后,全国所有的首套房贷利率不得低于LPR,二套房贷利率不得低于LPR+0.6%。昨天的新政,把2019年10月8日之前的存量房贷利率也和LPR直接挂钩了!
怎么改?这次调整是啥意思?
简单的说,我们以前的贷款合同是以基准利率+上浮(或下浮)的方式定价,现在要转换为LPR+基点,或者是固定利率的方式定价了。
比如此前流行的首套房按照基准利率,二套按照基准利率上浮20%等。而从2020年3月开始,将转换为LPR+基点,或者是固定利率的方式定价了。其中,加的这个基点就是原房贷利率和LPR的差值。
此次调整后,房贷利率的机制就变了。
也就是说,对于存量房贷而言,2021年以后房贷利率不再是一成不变的,而是会随着LPR的浮动而改变。
需要特别指出的是,这次变动不涉及公积金个人住房贷款。
浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示,现在还很难断定到底有多大的影响,或者是每月供楼的额度是增加还是减少。因为原来是和基准利率的线性关系。比如说就是基准利率或者是基准利率打折,9折扣,85折,也有的是基准利率的上浮1.1倍、1.2倍都有。以后要变成一个LPR再加一个加点。
另外我们也不清楚未来LPR和基准利率之间到底是什么样的关系。但是变动的节点非常微妙。现在处在一个经济下行的压力,货币政策要相对宽松的这样的阶段,也就是说降准甚至是降息的可能性是非常大的。如果是降息的话是不是就是降存贷款的基准利率。在这个时间节点做这样一个动作,主要它的目的中国人民银行在公告中和答记者问中都谈到了,为了房地产市场的调控,实际上让房贷利率不受降息的影响。
此次调整释放了什么信号呢?杭州房地产业协会秘书长丁晓红表示,1、为了银行加速调整信贷结构,减少房地产行业占用信贷资源和规模;2、短期内房住不炒不会放松,房地产贷款规模会受到一定抑制;3、房地产融资环境会收紧。(仅供参考)
改了后每月按揭升还是降?
央行公告称,“存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”
长长的一段怎么来理解?对此,资深财经记者、著名财经评论员刘晓博对此进行解读:这段话有两个含义。
第一,“商业性个人住房贷款”之外的,可以浮动利率的贷款,其“加点”双方协商。所谓“加点”,就是在LPR利率上“上浮”的点数。这类房贷,客户有谈判权。
第二,“商业性个人住房贷款”因为涉及楼市调控政策,而且客户量巨大,所以央行“一刀切”了。加点数,就是你之前享受的利率和2019年12月20日公布的5年期LPR利率(4.80%)的差值。
说白了,就是2020年的“商业性个人住房存量贷款”保持利率不变!你2019年是什么利率,2020年还是这样!
“之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”这句话的意思是说,从2021年开始,你的房贷利率就可能出现变化了,变化时候参照“利率重定价日”最近的一次LPR和“加点”之和。也就是说,2020年的这次利率重新定价,你的实际贷款利率不变。但银行会告诉一个“加点”数,替代之前的上浮比例。到了2021年,如果LPR降息了,那么你的房贷利率也会降息,因为“加点”的数值被固定了!
值得注意的是,这个加点,可以是正数也可以是负数。
杭州房地产业协会秘书长丁晓红也给我们举个了例子。如果张三的商业性个人住房贷款原合同期限为20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,也就是原执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。
如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。
在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。
杭州房地产业协会秘书长丁晓红表示,其实消费者不用担心LPR会使得我们目前的一些商业性个人住房贷款的原合同和新合同发生什么冲突。其实从计算方式来看,是基本一致的。只是我们的最终要聚焦到LPR是否会降低。(仅供参考)
之前的利率优惠会取消吗?
不会!央行公告明确要求,修改合同之后执行的贷款利率应与之前保持不变。
举例来说,如果你是在2016年办理的房贷,20年期,利率享受9折优惠,其目前的实际利率为4.41%(即基准利率4.9%×90%)。如果是在明年3月修改合同转换定价基准,4.41%的利率应保持不变。央行要求以2019年12月发布的5年期以上LPR(4.8%)为定价基准,相比的差额是(4.41% - 4.8%)=-0.39%。
这个-0.39%就是此前提到的“加点”的负数了。
从2021年起,5年期以上LPR-0.39%,也就是说,如果日后5年期以上LPR降为4%,则你的实际房贷利率为(4%-0.39%)=3.61%。
商业房贷可以选择固定利率,选吗?
当然,你还有一种选择。
央行负责人表示,转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
也就是说商业房贷可以选择固定利率,而且只有一次选择机会,选吗?
对此,双赢机构总经理章惠芳表示,如果选择固定利率只能一次,后面是不能更换了。从大概率上来讲,LPR现阶段大概率是走低。
我们还关注到,周小川在一个月表示,实际上我们中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代。而从国际上来看,日本、欧盟都是负利率了。
那么选择固定利率,是划算还是不划算呢?
浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示:
这完全是一场打赌。就是说,看你自己怎么做选择。如果你觉得不太愿意承受按揭的利率变动,那你现在可以选一次。比如说就是5%的利率。然后就一直执行下去。这样选择的根据是你觉得这样的预算对你有利,或者你认为你在未来按揭的20年或者30年中,整个中国的利率会走高。但是要是你认为未来的利率会走低,现在恒定下来就不划算了。
杭州房地产业协会秘书长丁晓红表示:
如果我们判断LPR整体的基准会降低的,肯定是把原来的合同转换为LPR比较好,而不作为一个固定利率的约定。如果说降息出现了普遍的现象,周期性的降息也会跟进的话,相较于固定利率,可能还是按照每个月20号公布一次的LPR为基准更好。
中原地产首席分析师 张大伟:
短期看,这属于利好,因为最近要降准,从趋势看,降息通道已经打开,对于存量贷款来说,明确了第一期修改不涨,那么短期利率降低的LPR,存量购房者就可以享受降息红利了。而且除了最近2年,大部分存量贷款都是基准利率的85折、7折。短期这部分群体可以减少利息了!长期如何不好说。但对于这部分7折贷款的购房者来说,除了换房,不建议提前还贷款!
易居研究院智库中心研究总监严跃进:
此次的调整对于存量贷款市场或者说原先的按揭贷款市场有一定的影响。但需要注意,这种影响是计算方式的变化,但利率本身不会变,或者说不会过多影响购房者的月供水平。
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