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有抵押物的贷款，就是安全的吗?
出品：信贷风险管理
作者：寇乃天
有抵押物的贷款，就是安全的吗?目前，商业银行贷款中，有部分贷款是以抵押担保形式存在的。但实践表明，抵押贷款也并非绝对安全，在经济新常态下，抵押贷款的信贷风险凸现，若判断失误或操作不当，抵押贷款可能成为新的风险源或陷阱，导致银行信贷经营出现“败局”。结合信贷实践，在现有的法律、法规框架内，商业银行应当对银行在办理抵押贷款过程中可能存在的法律风险进行分析，并就如何防范、化解风险进行初步探讨，积极提升信贷人员押品风险管理操作水平。
土地抵押可能存在的风险及风险防范
受政策、管理、操作等因素的影响，土地抵押贷款存在的风险隐患越来越突出，出现了“担而不保、抵而不押”的现象。对此，商业银行业务部门必须采取有针对性的措施，合理、有效地加以防范。
(一)土地抵押贷款风险表现
在我国现有的土地制度下，土地作为有价值的抵押物，由于政府对其规划、用途、位置的变更直接会导致土地价格的巨幅波动。同样的，土地作为抵押物，有时能以1000万元作抵押，有时能以1亿元作抵押，通过土地抵押来套取贷款已经形成了一个新的金融学概念，即“土地货币”。这个土地货币是一种风险货币，银行隐含着巨大的风险。目前，土地抵押贷款的风险主要反映在以下几个方面：
1、抵押权被悬空。这种风险源于开发风险。开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商先于出售，导致土地无法变现，更谈不上优先受偿，最终使抵押权悬空。
2、国家政策、行政行为带来的风险。《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权面临着被政府无偿没收的政策风险。抵押物就不复存在。
3、土地抵押相关法律风险。按照《物权法》第二百条，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
4、抵押价值缩水。这种风险主要源于规划变更风险。当前城市尚未开发的土地，在规划问题上存在较大的变更性，有些抵押的土地，常常因城市规划及某些布局变更由黄金位置变为一般位置甚至偏僻位置，土地实际价值大大缩水，很难按原价变现。目前国家对土地政策的从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停，陡增了部分土地抵押贷款的风险。
5、优先权不优。一是职工安置费优先权。按照国务院相关规定，对于纳入国家兼并破产计划的国有企业，其转让土地使用权所得必须首先用于支付职工安置费。二是税收优先权。《税收征收管理法》规定，如果企业在提供抵押之前就已拖欠税款，税务机关有权先于商业银行处置抵押物并就处置价款优先受偿拖欠税款，即便是商业银行已处置抵押物或以折价形式受偿，税务机关亦有权在抵押物价值范围内向商业银行追偿欠税企业应缴的税款。三是划拨土地欠缴的土地使用权出让金优于抵押权。《城市房地产管理法》第50条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
(二)土地抵押贷款的风险防范措施
1、应重新审视贷款安全观念与策略，将贷款安全重心置于第一还款来源上。相对而言，土地抵押方式属于安全系数较高的贷款担保方式，但这必须是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的，应消除贷款抵押担保无风险的观念和意识，改变追求抵押担保率而忽视风险管理的思想倾向，回归到正确的贷款安全观念上来。
2、商业银行业务部门和管理部门要加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保的新的司法解释、抵押管理办法和政策。建立与规划、城建、房管、国土、工商等国家职能部门的联系机制，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况，防范抵押贷款风险。
3、要将土地抵押及时变更为在建工程及土地抵押，待取得房产证后，及时变更为房屋及土地抵押，确保银行信贷资产的安全。
抵押权与租赁权的冲突与风险规避
选择抵押权作为保障债权的手段，这无可厚非，但是商业银行业务部门在签订《抵押合同》、设定抵押登记后，就认为自己的贷款万无一失，无须担心了，这种观点其实是不科学的。抵押权在设定和实现的过程中存在诸多的风险，足以使抵押权相形见绌。在现实操作中，最典型的问题还在于抵押权和租赁权并存的情况下如何保护抵押权人利益的问题。
(一)抵押权与租赁权存在的冲突
抵押权首先是担保物权，是以确保债务清偿为目的的物权，以物的交换价值为内容，不是利用标的物本身的权利，而是专以取得标的物的交换价值为内容的权利。租赁权是以支配物的使用价值为内容，标的物本身的瑕疵直接影响权利的行使，租赁权本身是通过债权合同取得，其性质应是债权，但为保护承租人的利益，法律赋予租赁权以物权性，即债权的物权化。但是，当债权人因债务人不能履行到期债务而对抵押物进行处分时，则可能出现因租赁权的存在而使抵押权人不能及时、充分地实现其权利或者因抵押权的行使而影响承租人继续租用该物的权利的情形，从而出现了抵押权和租赁权的冲突问题。具体有两种情形：
1、先设定抵押权再设定租赁权
当抵押权届满而租赁还未到期的情况下，就会产生抵押权和租赁权的冲突。我国《担保法》仅规定了租赁权发生在先，抵押权发生在后的情形，对抵押权发生在先，租赁权发生在后的情形未作明文规定。现在的《物权法》对此做出了规定。《物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。所以，在抵押权已经登记的情况下租赁关系对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。但是，已抵押的物品进行出租，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权还是会造成影响，因此出租人应对抵押权人履行告知义务。如果未履行告知义务，抵押权人应可以主张租赁合同无效。
2、先设定租赁权再设定抵押权
租赁期长于抵押期，抵押权届满而租赁还未到期。根据《物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这表明，租赁权具有对抗力，买卖不破租赁。因此在这样的情况下即使抵押权行使期限已经达到，但是由于要保护在先的租赁权，那么抵押权就不能按时行使。在因抵押权实行而将抵押物出卖时，先成立的租赁权仍然能够对抗后成立的抵押权。也就是说，原租赁合同对抵押房地产新的受让人仍旧是有约束力的。在租赁合同期满前，受让人不得随意解除租赁合同，也不能单方变更租金和租期。
(二)风险防范措施
1、贷款前，商业银行信贷人员应当查实抵押物的租赁关系，防止抵押人、承租人串通，恶意租赁，为将来实现抵押权设置障碍。
2、在办理抵押时，如果抵押物已经出租，抵押权人必须慎重对待。一是要先调查清楚抵押物上是否存在租赁关系，尽量以不存在租赁关系的抵押物为抵押合同标的。二是如果抵押物已经出租的，要严格审视《租赁合同》，重点看《租赁合同》的期限是否在借款期限以内，如果租赁期限长于借款期限，应不予贷款。
3、如果抵押物在贷款前没有出租，在贷款后出租或者要求出租的，抵押权人对此可以不作干预，只需要求抵押人向抵押权人做出相应出租说明，由抵押人自行处理。
抵押物部分解押(释放)的风险点及风险防范
(一)风险点表现
1、抵押物部分释放会导致银行抵押物价值大幅缩水，造成剩余抵押物价值不能完全覆盖贷款本金余额。
2、拟释放的抵押物与拟剩余的抵押物在品质(品质主要指抵押物是否易于变现、抵押物是否能保值增值)上存在很大差异，导致剩余抵押物处置变现困难，出现贷款损失。
3、抵押物被整栋拆分释放，造成剩余抵押物处置困难，极易造成贷款损失。
(二)风险防范
1、针对剩余抵押物价值不能完全覆盖贷款本金的问题，银行业务部门应在释放抵押物前，聘请外部评估机构对剩余抵押物的价值进行评估，确保剩余抵押物价值能足额覆盖贷款本金余额，并贷款抵押率在合理的范围内。
2、拟释放抵押物的品质与拟剩余抵押物的品质应不存在较大差异，避免出现借款人恶意解押，逃废银行贷款的行为。
3、如果抵押物为多栋抵押，银行业务部门在部分释放抵押物时，应尽量整栋解除，避免出现整栋拆分释放的情况，规避因抵押物被拆分而不宜变现的困难局面。
综上所述，抵押贷款面对土地抵押、租赁和部分释放等方面都不同程度的存在一定的风险，要抵御这些风险，不仅需要净化信贷市场环境，而且需要银行业务部门时刻提高防范风险的能力。风险与收益始终是并存的，只要商业银行业务部门加强内部管理，规范业务操作程序，建立贷前、贷中、贷后全方位动态管理机制，与贷款企业紧密合作，就一定能实现银企共赢。
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发表于 2020-4-1 08:16:51
