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贷款有房地产抵押也并非高枕无忧!

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发表于 2019-11-8 08:26:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
刚和家里人坦白了,欠了小2万8,家里人问了我拿钱去干什么了,自己也说不出来,真的是借了一个没有和家里人说自己没钱还只能拆了东墙补西墙,我大三去代课换了小一万,马上要实习了不想隐瞒了,奉劝大家最好和家里人坦白,家人永远都是那个最坚实的后盾,刚接触的朋友尽量坦白,日后千万别碰,有事儿需要钱和家里人说,我所说的都是我自己的亲身经历,希望对你们有帮助。
  贷款有房地产抵押也并非高枕无忧!
  蘧美达 信贷风险管理
  作者:蘧美达
  房地产抵押担保一直以来都是银行偏爱的重要担保方式之一,但从临安农信联社已形成呆账,方式为房地产抵押的贷款来看,同样存在着由于抵押物变现难而导致贷款无法收回的情况。至2015年底,临安农信联社共有16户、金额693.7万元,方式为房地产抵押的呆账贷款。抵押物难以变现主要存在如下情况:
  一、一套住房难以腾空
  汪某,2009年3月31日,向A信用社申请贷款80万元,抵押物为汪某位于钱王大街1440—1542号一幢202室及柴间;临天9弄28号面积为268.2平方整幢房产。后因借款人涉及民间集资逃往国外造成贷款逾期。经起诉并对钱王大街1440—1542号一幢202室及柴间进行拍卖,收回本金59万元,利息4.9万元。位于临天路的整幢房产由其老母亲居住,法院考虑到老人无法安置,一直无法处置该抵押物。类似于一套住房难以腾空有10户,金额198.6万元。
  二、抵押物价值被高估
  某家私有限公司,于2006年3月30日至2006年8月28日期间分9次向B信用社申请贷款200万元,用该公司拥有的3189.2平方米工业出让土地,2802平方米厂房设定抵押。抵押物经浙江省临安市价格认证中心评估,评估价为371万元,签订最高额抵押限额为200万元的抵押借款合同,抵押率为53.9%。该公司后因经营不善,法定代表人外出避债导致贷款逾期。通过法院公开拍卖,收回本金150.7万元,不足49.3万元无法收回。
  三、抵押物边界不清
  某铸造厂于2011年12月5日向C信用社开立银行承兑汇票,金额60万元,到期日2012年6月5日,按票面金额的50%缴纳保证金,敞口部分由该厂的房地产作抵押,抵押物为高坎村的工业出让土地1672.5平方米,及厂房641.94平方米,由于该厂涉及民间借贷抵押物被查封,账户被冻结,承兑到期后出现垫款。由于该厂的用地性质有工业出让、划拨和集体所有,无法分割,法院不同意单独对出让土地及厂房进行拍卖,故无法对抵押物进行处置。
  王某某于2011年3月8日向D信用社贷款100万元,用位于锦城街道长桥路122号,建筑面积390.9平方米房屋,面积为241.3平方米性质为划拨,用途为住宅用地的土地设定抵押。后因投资农家乐失败造成贷款逾期。但由于抵押物存在与他人共建分割困难;租赁现状难以界定,租赁补偿及租赁清退存在难度;转让房产需交高额出让金等原因,抵押物一直得不到处置。
  四、抵押物处置受地域限制
  方某某于2011年7月4日向E信用社贷款50万元,用位于岛石镇银坑村92号450.3平方米住房设定抵押。贷款逾期后,信用社通过法院对抵押物进行了二次拍卖,但因抵押物所处位置的特殊性,村外人无人也无能力购买,村里人想购买但碍于情面又不愿购买,导致二次拍卖均因无人竞价而流拍。
  五、抵押土地上新建房屋
  临安某炒货厂于2011年9月6日向E信用社贷款110万元,用该厂的工业出让土地3703.96平方米,厂房286.09平方米设定抵押。后因生产需要该厂在抵押土地上新建了厂房,但又因资金不足使工程停工。贷款逾期后,通过法院对抵押物进行了拍卖,在拍卖过程中,在建工程承包方对评估价格和优先受偿权提出异议,且拖欠大量民工工资,导致抵押物无法处置。
  针对上述在抵押物变现过程存在的实际问题,笔者结合相关规定提出如下风险防控措施:
  1审慎一套住房抵押
  最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第20条规定在金钱债权执行中,只要符合:“对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的; 执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的; 申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的,唯一一套住房可以执行。”按照此条法律规定,一套住房执行没有法律障碍。但在一套住房实际执行过程中,腾空始终是一大难题。为此,客户经理在发放一套住房抵押贷款时,一定要对抵押物进行实地调查,对有老人一同居住,抵押房产确实为抵押人的唯一住房(包括能提供第二处可供居住房产的,也要查实房产状况,确定是否可适合居住),对存在这二类情况的,要审慎发放住房抵押贷款,考虑到处置时要扣除五至八年租金的情况,评估价或设定抵押限额要从紧。
  2认真做实贷前调查
  客户经理对客户提供的抵押房地产,必须进行现场勘察和抵押风险评估,确认房地产权证和实际情况的符合程度,以及是否存在权利瑕疵。如果经现场勘察和抵押风险评估,拟抵押房地产存在明显不利于变现和实现其价值的因素的,应当以审慎的态度决定是否接受抵押。
  3及时跟进抵押登记
  《物权法》第二百条规定:“建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。”为此,要求客户经理发放抵押贷款后,要结合贷后检查对抵押物状态进行检查,当发现有新增建筑物时,一定要督促抵押人及时办证,并将新增建筑物和原抵押物一并设定抵押。
  4切实转变风控理念
  一是要坚持客户的正常经营收入是第一还款来源的理念,不能因为有房地产抵押就忽视客户的经营状况;二是对于小额贷款,如果客户提供的保证人实力足够、担保意愿强烈,应当视为第二还款来源有保障,不必要将房地产抵押视为风险可控的唯一标准。

两年前大三的时候,为了一台新电脑,我在网上借了8000元。所幸,我告诉了我的本导,导师告诉我,可以到学院做助理,赚点钱还款,千万不能以贷养贷。导师是正确的,他帮我一起撑过了大四一整年每个月还1500的困难期,也让我明白了,只有靠自己双手挣的钱才是最安心的。感谢我的导师,希望各位在校大学生,不要碰任何网贷平台,即使是所谓正规的,网贷会成瘾的。没有什么比不劳而获更吸引人,但你要明白,你今天的不劳而获,是你明天的苟延残喘。
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灰原哀T_T 该用户已被删除
发表于 2022-2-19 05:21:10 | 显示全部楼层
抱歉,我因为没办法当时不知道什么情况不小心借了一万五,但是我马上就还了,结果还是有利息,2700,劝各位小伙伴千万不要分期买东西,后果太严重,我就是因为这种情况,搞得现在欠好几千。
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雯雯陈建 该用户已被删除
发表于 2022-2-20 22:05:08 | 显示全部楼层
科普:小额贷款,为什么叫小额贷款,因为小于3000不立案。315之前我们管这类网贷叫714高炮,意思是借1000给700,一周以后还1000。这种公司犯法吗?不犯,人家收的不是利息而是手续费300。由于贷款小于3000不立案,所以越来越多的公司钻法律空子。在19年的315以后国家开始打击小额贷款,杭州某公司老板被抓床下1000w现金,圈内的大概都知道是谁了吧。
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左手空白又怎样 该用户已被删除
发表于 2022-2-21 23:40:04 | 显示全部楼层
别说了,我借了国美易卡的2300都现在,都没还,说要起诉我,说我以后做不了高铁,其实不是我不还,他那个软件有问题,还款的时候老是还款中,也不扣钱硬是让我逾期,后面我也干脆不还了,一年多了。
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ScorpioYHL 该用户已被删除
发表于 2022-2-22 04:30:30 | 显示全部楼层
我妹找我要零花钱,好~给我洗碗拖地去[大笑],有时候我给多了,我家老三甚至有时候还会给我洗衣服[惊喜],从小我就和她们说世界上没有人会无缘无故给你任何哪怕一丁点好处,哪怕是我,无事献殷勤-非奸即盗[嫌弃]。
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@Xizi_cjGgA11Q 该用户已被删除
发表于 2022-2-22 14:25:17 | 显示全部楼层
我之前有个初中同学很久不联系了,来找我借身份证,说什么她出去打工但是年龄不够要我身份证抵押大概这个意思?不说我两长得不像了……唉我凭啥要借给你啊你算老几?mad越说越憋火我这就把这个崽种删了。
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