银行贷款未被批准,购房人可以要求解除房屋...

基本案情

周某购买房产公司的商业用房，签署《北京市商品房现房买卖合同》。同时约定，周某应当在签署之同时向出卖人支付首期购房款；自签署现房买卖合同之日起三日内，买受人应按贷款银行的要求办理完毕相关贷款手续，向贷款银行委托的律师事务所提交申请贷款的一切相关材料并接受贷款银行或及贷款银行委托的律师事务所对其资信状况的审查、询问；买受人应保证向贷款银行所提交的一切相关资料的真实性、合法性并满足贷款银行的要求；如买受人延迟提交上述资料或办理贷款手续，视为逾期付款，买受人应当按照现房买卖合同约定承担逾期付款的违约责任；若买受人已按贷款银行规定的要求提供了相应的资料，并在前述规定的时间内办理了按揭贷款的手续，由于贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款或拒绝向买受人提供贷款的，买受人可以在以下方式中选择处理办法：（1）按照银行确定的贷款金额和年限办理贷款手续，并自接到上述通知之日起十日内一次性向出卖人补交差额房款部分；（2）自收到贷款银行拒绝发放贷款通知之日十日内起，一次性向出卖人支付完剩余房款。付款方式及期限的约定：买受人选择银行按揭贷款的付款方式，具体为买受人在签署《北京市商品房现房买卖合同》时，当日支付首付款897470元，其中含有履约定金50000元，余款890000元由周某申请按揭贷款支付。

上述合同签订后，周某按合同约定向房产公司实际支付首付款495289元。

一审审理中，贷款银行就涉诉房屋所在商城的贷款发放情况及周某的贷款申请审批情况出具《情况说明》。对此，周某认为其信用卡有部分轻微逾期，但不严重，并未达到不能办理按揭贷款的程度，贷款银行并未拒绝其办理贷款，只是要求进一步提供资料和说明。现因房产公司及银行的原因，即不可归责于周某的原因导致无法办理贷款，合同无法继续履行，故要求解除合同。房产公司称依据上述《情况说明》，系因周某个人原因无法办理贷款，和整个项目无关；因抵押问题涉及的商铺占整个项目的面积不到百分之十；房产公司于2015年12月又与贷款银行签订《商品房按揭业务合作协议》，按揭贷款总额度2亿元，有效期两年，剩余贷款额度足以满足周某的贷款数额；贷款银行目前只是暂停发放贷款，且暂停发放只是贷款银行的主观判断。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。周某与房产公司之间签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。买房支付购房款是购房人应尽的义务，周某称因贷款办不下来，无法支付剩余购房款，购房人作为义务承担方，不享有当然合同解除权。周某以无法办理银行贷款手续为由要求解除合同、返还购房款及相关费用、支付利息损失的诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院难以支持。判决：驳回周某的诉讼请求。

周某不服一审判决，提起上诉。

二审法院认为，周某不享有涉诉《北京市商品房现房买卖合同》的法定解除权、周某无法取得银行贷款并非导致合同目的无法实现之不可预见的障碍。

依法判决驳回上诉，维持原判。

争议焦点

买受人未取得银行贷款，责任由谁承担？

买受人未取得银行贷款的情况十分常见，原因多样。

银行贷款未批准或者未足额批准主要表现在两个方面，第一因买受人个人原因导致，比如个人征信、提供的资质证明等。第二是非买受人的原因，比如银行的按揭贷款政策等。

司法实践中，如果属于第一种情况，则会认定买受人原因导致合同不能履行，根据合同约定处理。对于第二类情形，如果最终证明属于不可归责于买受人原因的，则可以请求解除合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

实务中，开发商在销售房屋之前，通常与相应的银行签署最高额担保合同，就买受人办理贷款提供相应的担保，在房屋所有权证书办理完毕之后，由买受人办理抵押登记，之后开发商的担保责任免除。这种情况下，开发商做最高额抵押担保是不是意味着增加了开发商的责任，如果超出了开发商的最高额担保额银行不给批准，买受人是不是无须承担违约责任呢？

开发商最高额抵押担保针对的是出售的项目，开发商和银行在签约时根本不确定具体的买受人，对于购房的买受人而言，也不会增加开发商的责任和义务。在这种情况下，即使出现超出了开发商最高额担保额而无法取得贷款的，不能归责于开发商。但是如果开发商强制要求购房人选择其指定的银行，个人意见，如果因超出最高额担保额而未被批准，则不能认定由于购房人原因导致不能批贷。

拓展问题

一、“补足购房款条款”是否有效？

通常情况下，商品房买卖合同中会约定“如果买受人未取得银行贷款或者贷款数额不足的，应当自开发商通知之日起【】日内补足相应款项。”（简称“补足购房款条款”）

对于商品房买卖合同中约定的“补足购房款条款”，需要审查其效力问题，如果有效显然有法律约束力，如果没有则不能约束买受人。

实践中，有的将“补足购房款条款”认定为格式条款。《合同法》第9条第2款规定，为了重复使用和提前拟定的，并在签署合同时未与对方协商的条款属于格式条款。对于格式条款中加重对方责任的属于无效条款。在商品房买卖合同中，“补足购房款条款”字体应当被加粗，以提示买受人。买受人对此也应当对此有合理认知。商品房交易中，购房款数额相对较大，很多买受人都是选择银行贷款方式支付部分购房款，而且此贷款部分购房款的比例多则占到60-70%。如果买受人的贷款申请没有被批准，短时间之内要求买受人支付如此高额的购房款，显然将严重加重买受人的义务，故如果没有特殊情况 ，该“补足购房款条款”可能被认定为无效条款。

二、“补足购房款条款”无效后，合同效力及履行问题？

“补足购房款条款”被认定为无效条款并不影响商品房买卖合同中其他合同条款的效力，合同应当继续履行。对于银行贷款未经批准或者未足额批准的，买受人通常情况下较难补足购房款。此时将出现合同无法继续履行的问题。

对于买受人而言，从事实上并无履行的基础，即无力继续履行。在这种情况下，买卖双方没有继续履行合同的基础，合同应当解除。买卖双方无须承担相应的违约责任。

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