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未来3年,低于1.4万的房价可能不复存在!
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未来3年,低于1.4万的房价可能不复存在!

2018-7-25 16:52| 发布者: time| 查看: 289| 评论: 0|原作者: 冀鹏茜|来自: 国际金融报网
摘要: 7月23日,中国地产界领军人物齐聚海南三亚,共同开启了一场围绕“房地产边界”为主题的大讨论。在中国住房改革的第20个年头,“房住不炒”成为最强音。 ... ...

7月23日,中国地产界领军人物齐聚海南三亚,共同开启了一场围绕“房地产边界”为主题的大讨论。在中国住房改革的第20个年头,“房住不炒”成为最强音。

与此同时,地产开发商在政策端、融资端正面临严峻挑战,居民消费者在或高或低的房价面前犹豫不决,市场上“中国房价单边快速上涨已经结束”等观点引发行业内对地产边界的新思考。针对上述诸多问题,多位地产界领军人物在23日的“博鳌·21世纪房地产”论坛上各抒己见,观点齐放。

“有人说买房导致消费能力下降,我认为恰恰相反。”——华远地产原董事长任志强

“租购并举需要金融支持。”——全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生

“地价会上涨吗?惯性才刚开始。”——在面对“地产是会继续惯性增长还是主动变轨”问题时,中国社科院大学城乡建设系主任陈淮

“未来3年,中国的三四五线城市低于1.4万/平方米的房屋几乎会消失。”——北京师范大学金融研究中心主任钟伟

“有效供给是需要新的投融资机制尽快形成。”——华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康

观点碰撞中,生出一点共识:无论如何,未来,房地产仍是中国经济的支柱型产业。

地价增幅高于房价涨幅

在此次论坛上,多位地产业内资深人士在判断未来房价走势时,均以上涨的地价为依据。

聂梅生表示,“从去年到今年上半年,强力的去杠杆在金融层面上是有效的,不太有成效的是土地,土地的出让金是2.69万亿元,同比增长了43%。这一增长率主要是因为三四线城市同比增长123%,按下葫芦起来瓢。”

“2017年政策高压下,房价都没有下降,只有金融利率下降,所以房价下降是不大可能的。”聂梅生继续表示。

任志强也在论坛上表示,“截至6月底,中国平均房价虽在上涨,但增长总额并不高,为8000元左右。东部地区房价平均上涨到11000元以上,但是东部地区的地价平均值已经达到17600元,远远高于房价。”

再结合支持中国城镇化率高速发展的需求,任志强认为,在未来20年左右的时间里,中国房地产市场即使持续下滑,从接近17亿平方米年销售面积降到16亿、15亿、14亿平方米,它仍然是一个巨大的市场。

钟伟更为直接地给出一个具体的数字,“未来3年,中国的三四五线城市低于1.4万元/平方米的房屋几乎都会消失,因为住宅供应每平方米的成本是6800元/平方米,如果货币比是两倍的话,开发商是不赚钱的,6800元/平方米乘以2,1.4万-1.5万元/平方米的房价会成为主流。”

在此背景下,任志强指出,开发商要应对的实际上不是市场和需求在急剧减少,而是能否适应在政府调控之下的政策变化,以及在融资问题上遇到困难的时候,如何保证现金流的稳定。

“旱天也要想法儿带把伞”

银根是房企的脉门。

据海通证券测算,地产债将在未来2-3年迎来到期高峰。存续地产债中,2018年需要偿付的规模为1613亿元,是2017年的2.3倍,其中下半年是上半年的近3倍。

贾康表示,“货币闸门是总量调控,投融资也是总量调控,有效供给是需要新的投融资机制尽快形成。”

贾康认为,只有加快形成新的投融资机制,才能改善目前房地产市场的不良局面,配合房地产市场由“治标”转向“标本兼治”,才能实现深层次改革,真正建立健康发展的长效机制。

聂梅生从租购并举的角度出发认为,想要建立健全租购并举的畅销机制,一方面需要改革搭配进行,另一方面需要金融支持。

以龙湖集团与加拿大养老基金共同设立长租公寓投资平台为例,聂梅生指出,“我们要将租房的金融支持完整化,我们有开发贷,为什么不能启动租房的消费贷和REITs?”

任志强在演讲最后为地产商加油打气道:“开发商更多的是‘旱天也要想法儿带把伞’,要放心大胆地往前走。虽然艰难,但可以前行。”

轻重并举+多元化发展

房企代表们也纷纷提及当前融资背景下,各家企业的应对措施。

绿城中国执行董事、执行总裁李青岸认为,房企谋求发展必须要轻重并举。

从行业趋势来看,2016年“930”新政以来,去杠杆成为主方向,房地产融资强监管的态势有增无减,加上各项新规的夹持,尤其是资管新规的出台,房企的融资渠道不断收窄,融资贵、融资难是现实课题。

对此,绿城中国紧密围绕“理想生活综合服务商”的愿景,从战略、策略到架构等方面,绿城中国一直在探索一条“轻重结合”之路。

重资产围绕“美丽建筑全开发链”,夯实战略阵地,高端产品进行转型,谋求发展规模。

轻资产则注重品牌输出,围绕“美好生活全服务链”,以品质生活服务、教育服务、医疗服务、养老服务、金融服务等内容,推动公司发展动能从重资产“单一引擎”向“双引擎”转变。

龙湖集团副总裁胡若翔表示,龙湖今年对外销售目标2000亿元能够确保实现,将加速多纬度布局,具体包括到2020年,地产开发规模进入前十、商业运营进入行业前五、长租公寓成为行业第三、物业服务稳居行业前十。

新欧鹏地产集团总裁李战洪仍坚定地看好房地产市场的未来发展。他表示,一二手房的成交比例,有两个关键点,第一个是1:1,第二个是1:3。新房和二手房的成交比例离1:1还早,离1:3还远。美国三年之前是1:3,去年美国的数据是1:4。因此这个数据是很重要的,我们城镇化率是55%,离75%还早。

“按照过去的时间来看,房地产市场至少还有15-16年的好时光。”李战洪表示。

                                                                                            
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